כסף מה-AI מזניק את מחירי הדיור בסן פרנסיסקו

התמונה הגדולה

סן פרנסיסקו חזרה למרכז מפת הנדל"ן האמריקאית, ולא במקרה. בעיר שבה יושבות שתיים מחברות הבינה המלאכותית המדוברות בעולם, OpenAI ו-Anthropic, נרשמת האצה חדה במחירי הדיור. השילוב בין שכר גבוה, בונוסים נדיבים ואפשרות של עובדים לממש חלק מאחזקותיהם בחברות פרטיות יצר שכבת קונים חדשה, עשירה ואגרסיבית יותר, שמסוגלת לסגור עסקאות במהירות ולעיתים גם במזומן.

הסיפור הזה בא לידי ביטוי אפילו ברמת העסקה הבודדת. בדירה משופצת בשכונת דובוס טריאנגל, שהוצעה בכמעט 3 מיליון דולר, המוכרים היו מוכנים לשקול גם קבלת מניות של OpenAI או Anthropic במקום תשלום מלא במזומן. לפי סוכנת הנכס, הדירה נמכרה בסופו של דבר ב-3.2 מיליון דולר, כ-200 אלף דולר מעל מחיר המבוקש.

בעיר שבה ממילא היצע הדיור מוגבל, כל כניסה של הון חדש מורגשת במהירות. הפעם, כך נדמה, מקור ההון ברור: מהפכת ה-AI.

הטענה המרכזית

הטיעון שעולה מהנתונים ומהעדויות מהשטח הוא שבום הבינה המלאכותית אינו רק סיפור של חדשנות טכנולוגית או שוק הון, אלא גם מנוע מקומי רב עוצמה לעליית מחירי הדיור. כלכלנים ומתווכים בעיר מתארים דפוס עקבי: ככל שיותר עובדים בחברות AI מממשים מניות וצוברים עושר נזיל, כך גובר הלחץ על מלאי הדיור המצומצם של סן פרנסיסקו.

דריל פיירוות'ר, הכלכלנית הראשית של Redfin, אמרה כי המחירים בעיר "אסטרונומיים" וכי קונים רבים מגיעים לשוק עם מזומנים זמינים. לדבריה, המסקנה של החברה נשענת גם על נתוני המחירים וגם על דיווחי הסוכנים בשטח, שלפיהם כספי ה-AI הם אחד הכוחות המרכזיים מאחורי השוק הלוהט.

המשמעות רחבה יותר ממכירת דירות יוקרה. אם בעבר הקפיצה במחירים הייתה עשויה להישאר מרוכזת באזורים מסוימים, כעת מתווכים מדווחים על השפעה שנפרשת על פני שכונות רבות ועל סוגי נכסים שונים, מבתים פרטיים ועד דירות קטנות יותר.

הנתונים והעדויות

לפי נתוני Redfin, במרץ חזרה סן פרנסיסקו להיות העיר היקרה ביותר בארה"ב לרוכשי דירות, ועקפה את סן חוזה שבלב עמק הסיליקון. באותו חודש זינק מחיר הבית החציוני בעיר ב-19% לעומת השנה הקודמת. באפריל ובמאי נרשמו עליות שנתיות של 14.5% ו-14.1% בהתאמה. במאי הגיע מחיר המכירה החציוני בעיר לשיא של 1.76 מיליון דולר, לעומת כ-400 אלף דולר בארה"ב כולה.

פיירוות'ר מצביעה גם על שינוי ממוקד באזורי יוקרה במפרץ סן פרנסיסקו מאז השקת ChatGPT בסוף 2022. לדבריה, באזורים שבהם מרוכז עושר חדש מתעשיית ה-AI נרשמה האצה חדה יותר מאשר בערים שלא נהנות מאותו גל הון. המגמה הזו, לדבריה, בלמה את ההיחלשות שנראתה בעיר בתקופת הקורונה, כאשר האוכלוסייה קטנה והמחירים התרככו.

גם בצד ההכנסות ניכרת התמונה. באוקטובר האחרון מכרו יותר מ-600 עובדים בהווה ובעבר של OpenAI מניות בהיקף כולל של 6.6 מיליארד דולר, ממוצע של כ-11 מיליון דולר לאדם. לפי דיווחים, גם עובדי Anthropic קיבלו לאחרונה אפשרות למכור מניות בהיקף מצטבר של כ-6 מיליארד דולר. לקראת הנפקות אפשריות של החברות בעתיד, יש בשוק מי שמעריכים שהזרמת העושר הזו עוד רחוקה מסיום.

המתווך מתיו גולדן, שפועל בעיר יותר מ-20 שנה, אמר כי החל להרגיש עלייה במספר הקונים הפוטנציאליים, רבים מהם מתחום ה-AI, כבר בסוף השנה שעברה. לדבריו, מלחמות מחירים הפכו שכיחות ולעיתים דוחפות את מחיר העסקה במיליוני דולרים מעל מחיר הפתיחה. הוא הוסיף כי בתים נמכרים מהר מאוד, וכי עסקאות במזומן נעשות נפוצות יותר, בעיקר בחלק העליון של השוק.

ניואנסים ומגבלות

לצד התמונה החדה, יש גם גורמים מרסנים. פרופ' אנריקו מורטי מאוניברסיטת ברקלי סבור שעדיין מוקדם מאוד במחזור ה-AI. לדבריו, אמנם האוכלוסייה והתעסוקה בעיר שוב עולות, אך הן עדיין מתחת לרמות שלפני המגפה. הוא גם מזכיר כי חלק גדול מהעושר שיווצר בהנפקות עתידיות של החברות צפוי לזרום דווקא למשקיעים, שרבים מהם כלל אינם גרים בעיר.

מורטי מציין גם כוחות נגדיים: פיטורים בחברות טכנולוגיה גדולות כמו מטא, ואפשרות שתעשיית ה-AI תעבור בהמשך משלב הצמיחה המהירה לשלב בוגר יותר, שבו יהיה צורך בפחות עובדים נדירים ומבוקשים במיוחד. לפי הקריאה האפשרית הזו, לא בטוח שכל רמות השכר והתגמול שנראות כיום יישארו לאורך זמן.

גם המתווכת דניאל לייזר מוסיפה פרופורציה. לדבריה, בסן פרנסיסקו נהוג כבר שנים לתמחר נכסים מתחת לשווי השוק כדי לעורר תחרות בין קונים, ולכן חלק מהפערים מעל מחיר המבוקש אינם תופעה חדשה. נוסף על כך, העיר סובלת ממחסור כרוני בהיצע דיור ומקושי מתמשך לבנות מלאי חדש. במצב כזה, גם גל הון ממוקד יחסית עשוי להשפיע באופן חריג על המחירים.

ההשפעה החברתית כבר ניכרת בשטח. משפחה אחת הצליחה לרכוש בית בעיר לאחר שאחד ההורים, עובד OpenAI, מכר מניות של החברה והגיש הצעה במזומן. משפחה אחרת, שאינה נהנית מהכנסות מעולם ה-AI או הטכנולוגיה, נאלצה לעבור לעיירה פרברית צפונית יותר באזור המפרץ. מבחינתה, המעבר פתר את סוגיית המרחב, אבל שינה את אורח החיים והאריך את הנסיעות לעבודה.

הזווית של פוז

הנקודה המרכזית כאן היא שהבום של הבינה המלאכותית מתחיל לייצר לא רק מנצחים פיננסיים, אלא גם מפסידים גיאוגרפיים. המשמעות האפשרית היא שסן פרנסיסקו נעשית שוב עיר שמי שיכול לקנות בה הוא בעיקר מי שמחובר ישירות למוקדי ההון החדשים. אחת הקריאות האפשריות היא שהשאלה האמיתית כבר אינה רק כמה יעלו הבתים, אלא מי בכלל יוכל להמשיך לחיות ליד מקומות העבודה של כלכלת העתיד.